Conseils de l'expert

LES SERVITUDES DE VUE

En règle générale, pour préserver chaque propriétaire, le Code Civil impose des limites à la création d’ouvertures donnant sur les parcelles des voisins.

Ainsi, il est interdit d’aménager des ouvertures offrant des vues sur les propriétés voisines, à moins de respecter les reculs suivants depuis la limite séparative :

  • Vues droites : 1,90 mètre,
  • Vues obliques : 0,60 mètre,

Ces distances se comptent depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait. S’il s’agit de balcons ou autres saillies, elles se comptent depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation entre les deux propriétés.

La « vue » est une ouverture pratiquée dans une construction à partir de laquelle il peut plonger son regard sur la propriété voisine. Il s’agit par exemple d’une fenêtre, d’une porte, d’une terrasse, d’un balcon, mais aussi d’un escalier d’accès ou d’une échelle fixe extérieure.

Le propriétaire d’un mur situé en deçà des limites précédentes (voire en limite de propriété) a cependant le droit d’ouvrir des « jours de souffrance ». Une ouverture a le caractère de « jour de souffrance » lorsqu’elle est faite pour éclairer un espace sans procurer de vue sur le fonds voisin. Il s’agit d’ouvertures qui ne laissent passer que la lumière, et au travers desquelles il est impossible de voir.

Certaines conditions relatives à la forme de ces ouvertures et à leur hauteur au-dessus du plancher sont cependant à respecter :

  • Les jours ne peuvent être établis qu’à 2,60 mètres au-dessus du sol de la pièce qu’on veut éclairer si cette pièce est au rez-de-chaussée, et à 1,90 mètre au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.
  • Les jours doivent être composées d’un châssis fixe (qui ne peut pas s’ouvrir) et comporter un verre translucide et non transparent. Ils doivent normalement être dotés d’un treillis de fer (grille) dont les mailles ont au maximum 10 cm d’ouverture (d’après les dispositions du Code Civil).

La dimension des jours n’est pas réglementée.

Résumé des servitudes de vue légales

La servitude de vue acquise

La servitude de vue acquise est la possibilité pour un propriétaire de créer une ouverture ou une vue vers la propriété voisine qui dérogerait aux distances imposées légalement. Celle-ci s’acquiert de plusieurs manières :

  • Par accord entre voisins

Si les voisins sont d’accord pour « aménager » les limites légales, un commun accord peut être signé. Pour davantage de sécurité, il est recommandé de que cet accord fasse l’objet d’un acte signé devant notaire : publié au service de la publicité foncière, il sera dès lors opposable aux futurs propriétaires.

  • Par prescription trentenaire

S’il n’existe aucune contestation judiciaire durant 30 ans suivants la création d’une ouverture en dehors des limites légales, la servitude pour cette ouverture est acquise.

  • Par division de propriété

Dans le cadre de la vente d’une propriété sous forme de parcelles, si l’une des ouvertures se trouve en-deçà des distances légales, l’acquéreur de la parcelle bénéficie de fait d’une servitude de vue.

Attention / A savoir :

  • Les servitudes liées aux vues sur les parcelles privées ne sont pas réglementées par le Code de l’urbanisme mais par le Code civil (articles 675 à 680 du Code Civil).
  • Lors d’une demande d’autorisation de construire, le service instructeur ne vérifie pas nécessairement si le projet respecte les règles du Code civil (il ne vérifie que la conformité du projet aux règles d’urbanisme).
  • Le plan local d’urbanisme (PLU) de votre commune peut prévoir une distance plus grande que celle fixée par le Code Civil. Renseignez-vous auprès de votre mairie.