Il vous faudra vous munir d’un document (type ou feuille vierge) sur lequel vous reporterez précisément les défauts, ou non, du logement. Nous vous conseillons d’utiliser un modèle type qui vous permettra non seulement, d’être conforme au décret décret du 30 mars 2016, mais aussi, de ne pas oublier certains éléments lors de votre contrôle. A défaut, assurez-vous de préciser sur votre feuille vierge qu’il s’agit d’un état des lieux d’entrée et de faire en sorte qu’il soit le plus propre et lisible possible afin de permettre l’interprétation de ce dernier. Bien évidemment, dans les deux cas, vous devrez vous assurer que votre document soit bien contresigné.

Un manque de précision pourrait entrainer une mauvaise interprétation de l’état du logement, qui serait susceptible de jouer en votre défaveur en cas de litige avec votre locataire ou votre bailleur.

Voici un exemple permettant d’illustrer ce propos – un mur est marqué par une légère griffure de quelques centimètres de long ;

• Si vous notez sur votre état des lieux : “le mur est abîmé”. Alors, en tant que bailleur, vous pourrez difficilement imputer à votre locataire de futures dégradations. En effet, cette formulation est tellement générale et si peu précise, qu’elle ne permettra pas, par exemple d’imputer à votre locataire l’apparition d’une deuxième griffure à la sortie du logement. Car, à l’entrée, comme à la sortie, le mur demeure bel et bien abîmé.
• Si vous notez sur votre état des lieux : “le mur est en bon état”. Alors, en tant que locataire, vous pourriez vous voir imputer, à votre sortie, la remise en état du mur. Et cela, même si la griffure était déjà présente lors de votre entrée dans le logement.
• Si vous notez sur votre état des lieux : “légère griffure de quelques centimètres”. Alors, si des dégradations autres que cette griffure apparaissent, vous pourrez les relever lors de la sortie du logement sans contestation possible.

Un état des lieux précis permet alors d’éviter au locataire l’injustice de s’acquitter de dégradations qu’il n’aurait pas commises, et de permettre au propriétaire d’être indemnisé pour des dégradations réalisées par le locataire.

En tant que locataire, vous disposez de 10 jours pour signaler au bailleur un défaut qui n’apparaîtrait pas sur l’état des lieux d’entrée. Vous devrez le faire par LRAR afin de pouvoir prouver la transmission de l’information au bailleur. Si ce dernier ne veut pas modifier le document, nous vous invitons à saisir la commission départementale de conciliation du Doubs.

L’absence d’état des lieux à l’entrée entraîne une présomption de délivrance d’un logement en bon état. Ainsi, en tant que locataire, vous avez tout intérêt à vous assurer que ce dernier soit bien réalisé.

Cependant, si votre propriétaire ne réalise pas d’état des lieux à l’entrée, ou en produit un lacunaire et non conforme au décret, il pourrait se voir perdre son droit à indemnisation en justice, en cas d’état des lieux de sortie extrêmement détaillé ou réalisé par commissaire de justice.

L’état des lieux d’entrée est un document qui vous permettra de démarrer votre location dans de bonnes conditions et d’éviter le contentieux à la restitution des clefs. Pour cela, vous devrez vous assurer d’avoir un document correct et faire preuve de rigueur lors des constatations et de la signature.

En cas de problématiques liées à l’état des lieux, contactez-nous afin de vous apporter une réponse personnalisée.

Pour échanger avec un conseiller-juriste : 03 81 68 37 68 ou prendre rendez-vous

Si cela vous intéresse, vous pouvez également découvrir l’architecture :
. avec les copains lors des ateliers mercredi-archi à la Maison de l’architecture de Franche-Comté à Besançon,
. en famille au Fort Griffon à Besançon, au centre de doc’ spécialisé du CAUE du Doubs ou lors d’un atelier “Archi-jeux en famille” (Prochaine session : samedi 19 octobre 2024),
. en surfant sur le Portail numérique “La Médiathèque des Territoires” des CAUE du Centre-Est,
. depuis chez vous avec “Les tutos L’îlot » réalisés par l’équipe du CAUE74 :
Les tutos de L’îlot – Biomimétisme
Les tutos de L’îlot – La nature en ville
Les tutos de L’îlot – La ville en dessin
Les Tutos de L’îlot sont des courtes vidéos qui présentent, étape par étape, des expériences à pratiquer chez soi. Ils valorisent le « faire » et le sensible pour transmettre des savoirs de façon ludique.

Sensibiliser vos enfants à l’architecture

• Nos actions de sensibilisation sont présentées ici
• Contactez-nous et construisons ensemble votre projet pédagogique !

Karine Terral, architecte conseillère CAUE chargée de mission Sensibilisation
03 81 82 71 14 – sensibilisation@caue25.org

Le ventilateur/brasseur d’air :
40 fois moins consommateur d’énergie que la climatisation, ils permettent de créer un mouvement d’air qui améliore grandement le confort des occupants, ils peuvent être coupler à un brumisateur ou une serviette humide pour en améliorer l’efficacité.

Le choix des matériaux :
Le choix des matériaux a son importance, notamment aux abords de votre logement. Evitez les éléments à forte inertie (qui vont stocker de la chaleur et la restituer progressivement ensuite), tels que la pierre, le béton, le goudron, etc. (voir volet sur le bio climatisme).

L’isolation thermique :
L’isolation de l’enveloppe du bâtiment et notamment de la toiture/combles perdus, ainsi que des murs extérieurs, permettra de contenir la chaleur en dehors du volume habitable. Sur cette problématique, il est préférable de choisir des isolants biosourcés et denses qui auront un temps de déphasage plus élevé que les isolants minéraux ou pétrochimiques, vous permettant ainsi de bénéficier d’un confort intérieur durable.
Il est important de rappeler que l’isolation d’un logement doit être portée au plus près du volume habitable.

Exemple : si vous avez des combles perdus, vous devez privilégier une isolation de ces combles (au sol du grenier) et non, une isolation de la toiture elle-même, car la chaleur pourra tout de même se transmettre du grenier aux pièces de vie situées en dessous à défaut d’isolant. Cette logique est valable en période hivernale également.

L’étanchéité à l’air :
Comme nous l’avons établi précédemment, une maitrise de l’air est un vecteur important de la lutte contre la surchauffe des bâtiments.
Si vous avez pour projet de réduire les entrées d’air parasites ou d’isoler votre logement par l’intérieur, la recherche d’une bonne étanchéité à l’air, par exemple, avec l’installation d’une membrane « pare vapeur » sera un allié précieux et permettra de garder la fraicheur acquise la nuit durant, d’une manière plus efficace.
Nota : La recherche d’étanchéité à l’air doit nécessairement s’accompagner d’une attention particulière portée sur la ventilation mécanique contrôlée. Celle-ci doit être correctement dimensionnée et équilibrée pour permettre une ventilation homogène et continue, en l’absence de quoi, le logement et ses occupants seront exposés à de potentiels désordres tels que moisissures, exposition aux monoxydes de carbones et autres polluants présents dans l’air.

L’aménagement paysagé :
Comme évoqué précédemment, la recherche d’éléments pouvant concourir au rafraichissement des abords du logement (ombrage, faible inertie, choix des couleurs, humidité…) à un vrai intérêt, ainsi, des arbres dotés de feuilles caduques (qui tombent en automne et repoussent au printemps) permettra de bénéficier d’ombre et de fraicheur en été, et laissera traverser les rayons du soleil l’hiver.
La présence de végétaux en périphérie participe activement à cet effet en créant des ilots de fraicheur, laissant passer le vent et retenant l’humidité.

La conception de la maison :
Si vous avez pour projet de construire votre futur logis ou que vous cherchez à en acquérir un, il sera important de veiller à ce que sa conception soit la mieux pensée possible.
Ainsi, il serait intéressant de limiter le nombre d’ouvertures orientées Sud. Même en bénéficiant d’une très bonne protection solaire, une baie vitrée sera en moyenne, 5 fois plus conductrice de chaud ou de froid qu’un mur aux normes (BBC).
Surventiler les parties exposées au soleil par des revêtements : toiture/mur avec une lame d’air (bardage ou sur-toiture), combles perdus isolés avec grilles de ventilation…) ce qui permet de dissiper rapidement la chaleur accumulée dans les parties exposées avant qu’elle n’atteigne la paroi principale.

Le puits Provençal (puits Canadien) :
Pouvant s’inscrire dans une logique bioclimatique et dans celle des travaux plus importants, cette solution est simple : faire profiter le logement de la fraicheur du sol en été en faisant passer de l’air à travers un conduit enterré, qui permettra de le rafraichir et de le distribuer dans les pièces de vie.

Pourquoi en dernier recours ?
Ces appareils, même les plus performants, sont gourmands en énergie et contribueraient à augmenter vos dépenses dans ce domaine, mais également, à grande échelle, concourent à l’augmentation de la demande en électricité de pointe là où historiquement la sollicitation est faible, ce qui permet en pratique l’entretien des systèmes de productions (centrales électriques).
Cette installation peut être judicieuse dans le cas de mise en échec des solutions « douces » citées précédemment ou dans le cadre du maintien à domicile des publics fragiles et sensibles mais ne doit être en aucun cas une solution à choisir par défaut.
Comme peut l‘illustrer l’expression « chauffer la rue » quand la décision est prise d’installer un système de chauffage performant dans une bâtisse qui ne l’est pas, l’installation d’une climatisation devra s’opérer après recherche ou confirmation de la performance énergétique du bâtiment.

Quel que soit votre problématique, il sera bien important d’en comprendre les causes depuis les comportements humains jusqu’aux questions architecturales.
La mise en place de solutions graduées permet de diminuer les phénomènes qui sont à l’origine de la surchauffe d’une habitation en été et de hiérarchiser les solutions à mettre en œuvre, de la plus logique et moins couteuse aux travaux les plus ambitieux.
Dans tous les cas, les conseillers.ères en rénovation énergétique « France-rénov’ » sont à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet à la maison de l’habitat du Doubs.

Le propriétaire d’un mur situé en deçà des limites précédentes (voire en limite de propriété) a cependant le droit d’ouvrir des « jours de souffrance ». Une ouverture a le caractère de « jour de souffrance » lorsqu’elle est faite pour éclairer un espace sans procurer de vue sur le fonds voisin. Il s’agit d’ouvertures qui ne laissent passer que la lumière, et au travers desquelles il est impossible de voir.

Certaines conditions relatives à la forme de ces ouvertures et à leur hauteur au-dessus du plancher sont cependant à respecter :

• Les jours ne peuvent être établis qu’à 2,60 mètres au-dessus du sol de la pièce qu’on veut éclairer si cette pièce est au rez-de-chaussée, et à 1,90 mètre au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.
• Les jours doivent être composées d’un châssis fixe (qui ne peut pas s’ouvrir) et comporter un verre translucide et non transparent. Ils doivent normalement être dotés d’un treillis de fer (grille) dont les mailles ont au maximum 10 cm d’ouverture (d’après les dispositions du Code Civil).

La dimension des jours n’est pas réglementée.

Résumé des servitudes de vue légales

La servitude de vue acquise est la possibilité pour un propriétaire de créer une ouverture ou une vue vers la propriété voisine qui dérogerait aux distances imposées légalement. Celle-ci s’acquiert de plusieurs manières :

• Par accord entre voisins

Si les voisins sont d’accord pour « aménager » les limites légales, un commun accord peut être signé. Pour davantage de sécurité, il est recommandé de que cet accord fasse l’objet d’un acte signé devant notaire : publié au service de la publicité foncière, il sera dès lors opposable aux futurs propriétaires.

• Par prescription trentenaire

S’il n’existe aucune contestation judiciaire durant 30 ans suivants la création d’une ouverture en dehors des limites légales, la servitude pour cette ouverture est acquise.

• Par division de propriété

Dans le cadre de la vente d’une propriété sous forme de parcelles, si l’une des ouvertures se trouve en-deçà des distances légales, l’acquéreur de la parcelle bénéficie de fait d’une servitude de vue.

• Les servitudes liées aux vues sur les parcelles privées ne sont pas réglementées par le Code de l’urbanisme mais par le Code civil (articles 675 à 680 du Code Civil).
• Lors d’une demande d’autorisation de construire, le service instructeur ne vérifie pas nécessairement si le projet respecte les règles du Code civil (il ne vérifie que la conformité du projet aux règles d’urbanisme).
• Le plan local d’urbanisme (PLU) de votre commune peut prévoir une distance plus grande que celle fixée par le Code Civil. Renseignez-vous auprès de votre mairie.

Le montant de l’aide « socle » MPA est attribuée dans les limites :

• d’un plafond de travaux
• d’un taux de subvention maximal qui dépendent du niveau des ressources du ménage

La création du dossier de demande MaPrimeAdapt’ se fait en ligne sur le site monprojet.anah.gouv.fr

Après la création du dossier, le ménage est orienté vers un assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO) habilité « autonomie ». Cet accompagnement est obligatoire. Si le ménage connaît déjà un AMO, il peut l’indiquer dans sa demande ou bien le contacter directement.

La participation des habitants au projet de vie partagé est l’une des spécificités de l’habitat inclusif. Cela rejoint l’une des dispositions de la loi 2002-2 qui ajoutait au code de l’action sociale et des familles l’article L. 311-3. indiquant que doit être assurée, pour toute personne prise en charge dans un établissement : « la participation (…) à la conception et à la mise en œuvre du projet d’accueil et d’accompagnement qui la concerne. (…) ».

Le dernier appel à projet de la Caisse nationale de solidarité pour l’autonomie (CNSA) intitulé « La participation des personnes vivant en établissement : relever le défi de l’effectivité » se préoccupe particulièrement de la question de cette participation, trop souvent écartée.

Des aides financières provenant principalement du département et de la Caisse nationale de la solidarité et de l’autonomie (CNSA) permettent de financer les intervenants de cette « vie partagée », entre 5 et 10 000 € par habitant et par an, suivant l’intensité des activités proposées.

Les aides sur l’investissement peuvent aller jusqu’à environ 100 000 € par projet.

Une aide départementale portant sur l’ingénierie préalable est également possible, jusqu’à 15 000 €.

Les bailleurs sociaux, habitués aux montages financiers complexes et disposant de ressources propres pour financer des parties communes, réussissent à monter ce genre de projet complexe.
Si l’on ajoute la participation des futurs habitants, le temps de cette concertation est à prendre en compte.
Les collectivités locales ont un rôle moteur à jouer dans l’émergence de ces nouveaux lieux de vie, en prenant par exemple en charge les frais relatifs à l’investissement et le fonctionnement de la salle commune, des extérieurs.
Pour les futurs habitants ou porteurs de projets intéressés, les services du département sont les interlocuteurs privilégiés.

Coupe de principe sur bâtiment communal à Uzelle (© Dessin EC CAUE 25)

En 2022, un appel à projet départemental a sélectionné 19 projets d’habitat inclusif. Un premier lieu est opérationnel depuis octobre 2023. 3 autres sont attendus pour le second semestre 2024. Pour l’avenir, les projets seront gérés au fil de l’eau.

L’Observatoire national de l’action sociale (ODAS) est un organisme chargé d’analyser et évaluer les politiques consacrées entre autres à l’autonomie. Il met en exergue dans son Lab’AU (Laboratoire de l’AUtonomie) des expériences dont on peut s’inspirer. Les atouts et points de vigilance y sont relevés.

• Exemple 1 : cliquez ici.
• Exemple 2 (correspondant à la photo) : cliquez ici.
• Exemple 3 : cliquez ici.

Les grandeurs U, R, λ permettent de comparer et de choisir un isolant en fonction de son application. Cependant, les qualités du matériau isolant ne suffisent pas à garantir l’efficacité de l’isolation réalisée, et les isolants biosourcés ne dérogent pas à la règle suivante : un bon isolant est un isolant bien mis en œuvre.

La première condition pour que l’enveloppe isolante soit efficace est qu’elle doit être continue. L’absence d’isolant ou une épaisseur moindre à un endroit réduit bien évidemment les performances globales de la paroi, et crée également un risque de condensation au niveau de ce point froid. Ce problème nommé pont thermique recouvre des cas de figures très différents.

Il peut s’agir d’un isolant qui n’épouse pas correctement le volume dans lequel il s’insère. Par exemple, un rouleau d’isolant qui ne vient pas bien au contact des poutres entre lesquelles il est mis en œuvre.  L’espace vide donne lieu à un échange de calories entre les 2 côtes du plancher ou plafond avec l’air pour vecteur de transmission.

L’absence d’isolant est parfois plus difficile à éviter parce qu’elle tient à des contraintes structurelles. Il s’agit par exemple, dans le cas d’une isolation des murs par l’extérieur, d’un défaut de continuité d’isolant entre le haut des murs et l’isolation de la toiture. La finition en sous-face d’un avant-toit est en effet à déposer si l’on veut éviter un pont thermique à cet endroit en faisant monter l’isolant au plus haut. Au niveau des encadrements de fenêtres également, l’isolation extérieure permet uniquement la mise en œuvre d’un isolant d’épaisseur réduite, limitée par les profils de fenêtres ou la largeur des coulisses de volets.

De même, dans le cas d’une isolation des murs par l’intérieur, certains endroits peuvent ne pas être isolés. Cela réduit la performance globale des travaux. C’est le cas des abouts de murs de refends et des abouts de dalle béton au contact des murs extérieurs.

Par ailleurs, un isolant trop comprimé est affaibli ponctuellement à cet endroit. On trouve ce cas de figure lorsqu’un plancher de grenier comporte un isolant apparent sur lequel on vient stocker des matériaux (tuiles de rechange) ou des cartons en écrasant celui-ci. De même, des passages répétés sur un tel isolant finissent par le tasser. Un cheminement réalisé par des panneaux sur des supports rigides est à prévoir en cas de besoin d’un accès récurrent à un grenier.

La deuxième condition pour qu’un isolant soit efficace est qu’il ne doit pas être soumis à une humidité trop importante. L’humidité dans l’air du logement (provenant de la cuisson, de la salle de bains ou de la respiration) tend à l’équilibre avec l’humidité de l’air extérieur qui est moindre (notamment en période froide). Cette humidité sous forme de vapeur d’eau pénètre dans l’isolant où elle passe progressivement d’une température correspondant à celle d’un intérieur chauffé, à celle de l’air extérieur. Et en refroidissant, cette humidité peut condenser et stagner dans l’isolant.

Or, l’eau pose 2 problèmes dans un isolant :
. Le premier, commun à tous les isolants, est qu’elle agit comme des micro ponts thermiques et donc qu’elle dégrade l’efficacité de ceux-ci. L’eau est en effet un conducteur de chaleur, propice ici aux fuites de calories (au même titre qu’un vêtement humide qui crée une sensation de froid en hiver).
. Le second est que la condensation peut dégrader l’isolant lui-même lorsqu’il est sensible à l’eau. C’est le cas des isolants biosourcés. Une humidité prolongée dans une laine de roche réduira ses performances mais n’abimera pas celle-ci, ce qui n’est pas le cas pour une laine de bois, de coton, ou de la ouate de cellulose.

Deux moyens permettent de lutter contre ce risque :
. Le premier est la ventilation du logement. L’installation d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC) ou le remplacement de celle-ci au bout d’une durée de 20 ans est un poste de travaux indissociable des travaux d’isolation. Ce système, en plus d’évacuer les polluants d’origine intérieure et le CO₂ émis par les occupants, permet de réduire le taux d’humidité dans le logement, et donc de lutter contre les risques de condensation à l’intérieur de l’isolation.
. Le second qui s’est imposé, notamment en rénovation, pour éviter la condensation dans un isolant mis en œuvre côté intérieur, est la mise en œuvre d’une membrane pare-vapeur (ou frein-vapeur selon son degré de perméance à la vapeur d’eau). Cette membrane, mise en œuvre en amont de l’isolant, vise à retenir l’humidité de l’air avant qu’elle ne pénètre dans l’isolant. Pour être efficace, elle doit être la moins traversée possible (par les gaines électriques jusqu’aux boitiers d’interrupteurs ou de prises, par les vis de fixation des panneaux de finitions). Il existe pour cela des systèmes de fixation spécifique qui permettent de garantir une bonne étanchéité à l’air et à la vapeur d’eau au niveau des traversées. De plus, pour être efficace, cette membrane devra être correctement jointoyée contre la maçonnerie (sol, plafond) et les menuiseries, afin de limiter au maximum les entrées d’air parasites.

Remarque : le pare-vapeur intégré à certains rouleaux de laine de verre sous forme de papier kraft n’est pas suffisant : à cause de sa perméance, et surtout parce qu’il ne constitue pas une surface continue. Son effet s’avère même contre-productif. En effet, la discontinuité de celui-ci tend à concentrer à l’humidité au niveau des jonctions de rouleaux et accroitre les phénomènes de condensations.

Qu’en est-il des propriétés spécifiques des isolants biosourcés puisqu’on a vu que leur performance (mesurée par le lambda) est comparable aux isolants conventionnels (laine de verre, laine de roche) et que leurs conditions de mise en œuvre sont les mêmes ?

Malheureusement, leur avantage est rarement un coût inférieur. Il n’y a guère que dans le cas d’une isolation de plancher de combles en vrac en ouate de cellulose ou laine de coton recyclé, que le coût d’un isolant biosourcé peut être plus avantageux que celui d’un isolant conventionnel. Cependant, le développement croissant de ces matériaux finira probablement par rendre ceux-ci plus attractifs.

Leur avantage principal est leur faible énergie grise. Autrement dit, les isolants biosourcés, à l’inverse des matériaux de synthèse issus de l’industrie pétrolière ou des isolants d’origine minérale, réclament peu d’énergie lors de leur fabrication. En effet, leur processus de fabrication ne comprend pas de phases de chauffage à des températures aussi élevées que la laine de verre, de roche, ou bien encore des isolants expansés. Recourir à des isolants biosourcés est donc une démarche cohérente consistant à utiliser peu d’énergie pour permettre d’en consommer moins dans nos logements.

Un autre avantage sur le plan technique de quelques-uns des isolants biosourcés, est le déphasage thermique. Il s’agit du temps mis par le flux de chaleur pour traverser une paroi. Comme vu précédemment, un isolant s’oppose au flux de chaleur traversant une paroi en l’atténuant, mais aussi en retardant le flux de chaleur résiduel. Ce décalage dans le temps est notamment intéressant dans le cadre du confort d’été. Dans ce cas, on souhaite retarder l’arrivée du flux de chaleur à l’intérieur du logement, de manière à ce que celle-ci coïncide avec une période de la journée où il est possible de surventiler le logement (fin de soirée, nuit) pour évacuer les calories entrantes.

Le déphasage thermique est donc une affaire de dosage. Il est inutile d’avoir trop de déphasage thermique si cela conduit à décaler l’arrivée du pic du chaleur le lendemain lorsqu’il faut déjà refermer les fenêtres pour se couper de la chaleur extérieure. Sur ce point précis, les isolants biosourcés font donc valoir leur densité. En effet, le déphasage thermique est directement lié à la masse du matériau qui stocke provisoirement les calories. Ils sont en effet mieux placés que les isolants légers tels que le polystyrène, le polyuréthane, la laine de verre.

Bien que sensibles à l’eau à partir d’une certaine quantité et durée d’exposition, c’est pourtant pour leur propriété capillaire que les isolants biosourcés sont recherchés dans un cas bien précis. Dans le cas du bâti ancien avec des murs en pierres, les isolants biosourcés présentent l’avantage de ne pas perturber le fonctionnement d’origine du mur, et notamment la régulation de l’humidité de celui-ci. Construit à une époque sans dispositif spécifique pour éviter les remontées capillaires, un mur en pierres contient davantage d’eau qui s’évapore en atteignant les parements intérieurs ou extérieurs. En mettant en œuvre un isolant capillaire, cette eau n’est donc pas piégée à l’intérieur du mur et peut toujours atteindre les parements et s’évaporer.